ImmoRendite
AfA-Rechner · Stand August 2026
AfA Immobilie berechnen: Haus, Wohnung und Neubau
Mit der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, verteilst du die abschreibungsfähigen Gebäudekosten einer vermieteten Immobilie auf mehrere Jahre. Berechne die lineare AfA für Haus oder Eigentumswohnung, ordne den Gebäudeanteil eines Grundstücks ein und prüfe bei Neubauprojekten, ob eine Sonder-AfA gesondert betrachtet werden muss.
AfA kostenlos berechnenVereinfachter Schnellcheck
AfA einer Immobilie berechnen
Der Rechner verteilt Kaufpreis und Kaufnebenkosten anhand des eingegebenen Gebäudeanteils. Grund und Boden sowie die persönliche steuerliche Situation werden nicht abgeschrieben.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Gewähr. Maßgeblich sind unter anderem die steuerlich anerkannte Kaufpreisaufteilung, der Fertigstellungszeitpunkt, die Nutzung, der Anschaffungszeitpunkt und mögliche Sonderfälle. Die Monatsangabe dient nur der Orientierung; die AfA wird steuerlich jahresbezogen ermittelt.
So lautet die AfA-Formel
Die Bemessungsgrundlage ist nicht automatisch der gesamte Kaufpreis. Nur der Gebäudeteil kann grundsätzlich abgeschrieben werden. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Anschaffungsnebenkosten werden für eine vereinfachte Rechnung entsprechend der Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Boden verteilt.
Welche AfA-Sätze gelten für Gebäude?
Für Gebäude, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und die Voraussetzungen des § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG erfüllen, nennt das Gesetz für die lineare AfA folgende Sätze:
| Fertigstellung des Gebäudes | Linearer AfA-Satz pro Jahr | Regelmäßiger Zeitraum |
|---|---|---|
| Nach dem 31.12.2022 | 3 % | 33⅓ Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Der Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes ist entscheidend, nicht allein dein Kaufdatum. Bei nachgewiesener kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer oder bei Sonderregelungen kann eine andere Behandlung möglich sein.
AfA für Grundstück, Haus und Eigentumswohnung
Die Antwort auf „Wie viel AfA kann ich berechnen?“ hängt zuerst davon ab, welcher Teil der Immobilie tatsächlich ein Gebäude ist. Diese Unterscheidung gilt für Grundstück, Haus und Eigentumswohnung.
Unbebautes Grundstück
Grund und Boden ist nicht abnutzbar. Für ein unbebautes Grundstück gibt es deshalb keine lineare Gebäude-AfA.
Bebautes Grundstück
Teile den Gesamtkaufpreis in Gebäude- und Grund-und-Boden-Anteil auf. Nur der Gebäudeanteil und die zuordenbaren Anschaffungsnebenkosten gehören in die AfA-Bemessungsgrundlage.
Kaufnebenkosten einordnenHaus oder Eigentumswohnung
Bei Haus und Eigentumswohnung sind Gebäudeanteil, Baujahr beziehungsweise Fertigstellung und die vermietete Nutzung entscheidend. Den passenden Satz kannst du anschließend im Rechner testen.
AfA und Cashflow gemeinsam prüfenNutze den Rechner als transparenten Schnellcheck und prüfe die Bemessungsgrundlage anhand der Vertragsunterlagen und einer belastbaren Kaufpreisaufteilung.
Sonder-AfA für Neubau und neue Mietwohnungen
Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen kann § 7b EStG unter zusätzlichen Voraussetzungen eine Sonderabschreibung neben der linearen AfA ermöglichen. Das Gesetz nennt dafür bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren. Ob die Voraussetzungen, Fördergrenzen, Nutzung und Fristen im Einzelfall erfüllt sind, muss separat geprüft werden.
Neubau nicht automatisch begünstigt
Ein neues Gebäude oder eine neue Wohnung allein reicht nicht. Maßgeblich sind unter anderem die gesetzliche Definition der neuen Mietwohnung, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Vermietung und der relevante Förderzeitraum.
Sonder-AfA getrennt rechnen
Der Rechner auf dieser Seite zeigt nur die vereinfachte lineare Gebäude-AfA. Eine Sonder-AfA für Neubau wird nicht automatisch addiert, damit keine steuerliche Förderung ohne Prüfung der Einzelfallvoraussetzungen unterstellt wird.
Beispiel: AfA einer Eigentumswohnung berechnen
Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 300.000 €. Hinzu kommen 30.000 € Kaufnebenkosten. Der steuerlich anerkannte Gebäudeanteil beträgt 75 %. Das Gebäude wurde 1995 fertiggestellt, daher wird im vereinfachten Beispiel mit 2 % linearer AfA gerechnet.
- Gesamte Anschaffungskosten300.000 € + 30.000 € = 330.000 €
- Gebäudeanteil330.000 € × 75 % = 247.500 €
- Jährliche AfA247.500 € × 2 % = 4.950 €
Die modellierte lineare AfA beträgt damit 4.950 € pro Jahr. Im Jahr der Anschaffung ist zusätzlich die zeitanteilige Behandlung zu beachten.
Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?
Kaufpreis aufteilen
Der Gesamtkaufpreis eines bebauten Grundstücks wird auf das abschreibungsfähige Gebäude und den nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden aufgeteilt. Eine pauschale Restwertmethode ist dafür nicht geeignet.
Vertrag prüfen
Eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Aufteilung kann berücksichtigt werden. Fehlt sie oder bildet sie die realen Wertverhältnisse nicht ab, muss eine belastbare Aufteilung ermittelt werden.
Kaufnebenkosten zuordnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler können zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Für die AfA ist nur der Teil relevant, der dem Gebäude zugeordnet wird.
Sanierung getrennt prüfen
Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können bei Überschreiten der gesetzlichen 15-%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und dann nur über die AfA berücksichtigt werden.
AfA ist nicht gleich Cashflow
AfA ist eine nicht zahlungswirksame Rechengröße. Sie kann den steuerpflichtigen Überschuss einer vermieteten Immobilie mindern, zahlt aber weder Zinsen noch Tilgung und schafft keine zusätzliche Liquidität. Bewerte deshalb steuerliches Ergebnis, monatlichen Cashflow und Rücklagen getrennt.
Rendite und Cashflow prüfenMehr als ein einzelner AfA-Wert
AfA, Finanzierung und Steuerlast gemeinsam prüfen
In der vollständigen ImmoRendite-App führst du Kaufkosten, Finanzierung, AfA-Annahme, Zinsen, Instandhaltung, Steuerlast und Cashflow für dasselbe Objekt zusammen. So siehst du nicht nur die Abschreibung, sondern ihre Wirkung im gesamten Szenario.
Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Kann ich den gesamten Kaufpreis einer Immobilie abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und wird deshalb grundsätzlich nicht abgeschrieben. Für die AfA zählt der auf das Gebäude entfallende Anteil einschließlich der zuordenbaren Anschaffungsnebenkosten.
Kann ich die AfA für ein Grundstück berechnen?
Für den Anteil von Grund und Boden ist keine lineare Gebäude-AfA anzusetzen. Bei einem bebauten Grundstück wird deshalb zwischen dem abschreibungsfähigen Gebäude und dem nicht abschreibungsfähigen Grund-und-Boden-Anteil unterschieden.
Welcher AfA-Satz gilt für eine Eigentumswohnung?
Für die lineare Gebäude-AfA ist grundsätzlich der Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes maßgeblich: 3 % bei Fertigstellung nach 2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Sonderfälle müssen gesondert geprüft werden.
Gilt die AfA auch für eine selbst genutzte Wohnung?
Die reguläre Gebäude-AfA setzt eine einkünftebezogene Nutzung voraus, beispielsweise die Vermietung. Für ausschließlich selbst genutzten Wohnraum kann sie grundsätzlich nicht wie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.
Ab wann beginnt die AfA nach dem Immobilienkauf?
Bei einem Kauf ist für den Beginn regelmäßig der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums relevant, häufig also der vertraglich vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten. Im Anschaffungsjahr wird die Jahres-AfA zeitanteilig berücksichtigt.
Kann eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden?
§ 7 EStG lässt unter Voraussetzungen eine AfA nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer zu. Dafür ist ein belastbarer Nachweis erforderlich; eine pauschale Annahme im Online-Rechner genügt nicht.
Kann ich Sonder-AfA für einen Neubau berechnen?
Der Rechner bildet die Sonder-AfA nach § 7b EStG nicht automatisch ab. Bei neuen Mietwohnungen kann sie unter zusätzlichen Voraussetzungen neben der linearen AfA in Betracht kommen. Fördergrenzen, Nutzung, Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt und aktuelle Übergangsregeln müssen vor einer Berechnung geprüft werden.
Quellen und Stand
- § 7 Einkommensteuergesetz – Absetzung für Abnutzung
- § 7b Einkommensteuergesetz – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026
- BMF-Schreiben zu Instandsetzung und Modernisierung vom 26.01.2026
Redaktioneller Stand: 05.08.2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und sind keine Steuerberatung.