Aktuell · Stand 25. Juli 2026

Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Was Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen

Bundestag und Bundesrat haben das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Beim Heizungstausch entsteht mehr Wahlfreiheit, zugleich ändern sich Förderung, Kostenrisiken und einzelne Regeln für Vermietende. Für Käufer zählt deshalb nicht nur die erlaubte Technik, sondern deren langfristige Auswirkung auf Investition und Cashflow.

Auswirkungen auf die Rechnung prüfen

Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Nach der aktuellen Zusammenfassung der Bundesregierung ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die pauschale Vorgabe, beim Einbau einer neuen Heizung einheitlich mindestens 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, entfällt. Eigentümer erhalten damit mehr technische Wahlmöglichkeiten.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Heizungsentscheidung langfristig gleich teuer ist. Für neue Gas- und Ölheizungen sind ab 2029 schrittweise steigende Anteile biogener Brennstoffe vorgesehen. Brennstoffe sollen ab 2045 vollständig klimaneutral sein. Details einer zusätzlichen Grüngasquote ab 2028 sollen laut Bundesregierung noch bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festgelegt werden.

Mehr Technologiewahl

Wärmepumpe, Wärmenetz, Hybridlösung, Biomasse sowie Gas und Öl bleiben grundsätzlich mögliche Wege. Gebäude, Standort und Wärmeplanung entscheiden mit.

Mehr Kalkulationsverantwortung

Die erlaubte Anschaffung ist nicht automatisch die wirtschaftlichste Lösung. Investition, Brennstoff, Wartung und spätere Vorgaben müssen gemeinsam betrachtet werden.

Mieterschutz bleibt relevant

Die Bundesregierung nennt Schutz vor überhöhten Nebenkosten und eine zusätzliche Härtefallregelung für Vermietende bei der CO₂-Kostenaufteilung.

Förderung bleibt bestehen

Klimafreundliche Heizungen und energetische Sanierungen werden weiterhin über die Bundesförderung für effiziente Gebäude unterstützt.

Neue Heizungsförderung seit 21. Juli 2026

Die BEG bleibt bestehen. Für die Heizungsförderung ist weiterhin die KfW zuständig, für weitere Effizienzmaßnahmen grundsätzlich das BAFA. Nach den aktuellen KfW-Bedingungen gelten unter anderem folgende Eckwerte:

Förderpunkt	Stand ab 21.07.2026	Für die Kalkulation wichtig
Grundförderung Heizung	30 %	Grundlage sind die tatsächlich förderfähigen Kosten.
Förderfähige Kosten, erste Wohneinheit	maximal 28.000 €	Höhere Investitionskosten erhöhen den Zuschuss nicht automatisch.
Zweite bis sechste Wohneinheit	jeweils 15.000 €	Bei Mehrfamilienhäusern wird nach Wohneinheiten gestaffelt.
Ab der siebten Wohneinheit	jeweils 8.000 €	Die Gesamtgrenze muss objektbezogen ermittelt werden.
Maximaler Zuschuss	bis zu 80 %	Bonushöhe und Berechtigung hängen von Antragsteller und Maßnahme ab.

Für die erste Wohneinheit soll der Förderhöchstbetrag erstmals am 01.02.2027 und anschließend halbjährlich um 750 € sinken. Nicht jeder Bonus steht Vermietenden zur Verfügung. Maßgeblich sind die KfW- beziehungsweise BAFA-Bedingungen zum Antragszeitpunkt und die konkrete Förderzusage.

Wichtig: Plane eine Förderung nicht wie bereits vorhandenes Eigenkapital ein. Rechne zunächst ein Szenario ohne Zuschuss und danach ein zweites mit der realistisch erwartbaren Förderung. Erst eine Zusage schafft belastbare Planungssicherheit.

Was bedeutet das für Vermieter und Immobilienkäufer?

Mehr Wahlfreiheit macht die technische und wirtschaftliche Prüfung nicht kleiner, sondern wichtiger. Vor einem Kauf oder Heizungstausch sollten mindestens folgende Informationen vorliegen:

HeizungAlter, Energieträger, Zustand, Wartung, Verbrauch und Angebot für Ersatz

GebäudeEnergieausweis, Dämmung, Fenster, Wärmeverteilung und mögliche Folgemaßnahmen

StandortKommunale Wärmeplanung, vorhandenes Wärmenetz und realistische Anschlussoptionen

WEGBeschlüsse, Rücklage, Sonderumlagen und Zuständigkeit bei zentraler oder dezentraler Heizung

FörderungFörderfähigkeit, Antragsteller, Fristen, Energieberatung und belastbare Zusage

VermietungUmlagefähigkeit, CO₂-Kosten, Mieterschutz und mögliche Auswirkungen auf die Warmmiete

Modernisierung in die Immobilienrechnung aufnehmen

Ein Angebotspreis wirkt schnell attraktiv, wenn ein absehbarer Heizungstausch ausgeblendet wird. Modernisierungskosten gehören deshalb als Sofortkosten oder als konkretes zukünftiges Szenario in die Kaufprüfung.

Vereinfachtes Förderbeispiel

Eine förderfähige Heizungsmaßnahme kostet 30.000 €. Für die erste Wohneinheit werden höchstens 28.000 € berücksichtigt. Bei ausschließlich 30 % Grundförderung ergibt das einen modellierten Zuschuss von 8.400 €.

Investitionskosten30.000 €
Förderfähiger Höchstbetrag28.000 €
30 % Grundförderung8.400 €
Verbleibender Aufwand im Modell21.600 €

Finanzierungskosten, nicht förderfähige Positionen und der Zeitpunkt der Auszahlung sind darin noch nicht berücksichtigt.

Mit ImmoRendite weiterrechnen

Was bedeutet die Modernisierung für Rendite und Cashflow?

Im kostenlosen ImmoRendite-Schnellrechner trägst du Sanierung und Sofortkosten direkt in die Investition ein. Anschließend siehst du, wie sich Finanzierung, Nettomietrendite, monatlicher Cashflow, DSCR und Eigenkapitalrendite verändern.

Modernisierung einrechnenKosten nicht nebenbei, sondern als Teil der Gesamtinvestition behandeln. Stressszenario prüfenHöheren Zins, niedrigere Miete und zusätzlichen Leerstand sofort gegenüberstellen. Objekte dauerhaft verwaltenMit Cloud Pro Szenarien speichern, synchronisieren, vergleichen und exportieren.

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Drei Szenarien statt einer Wunschrechnung

1. Ohne Förderung

Die gesamte Modernisierung wird aus Eigenkapital oder Darlehen finanziert. Dieses Szenario zeigt den konservativen Kapitalbedarf.

2. Mit realistischer Förderung

Nur voraussichtlich förderfähige Kosten und tatsächlich erreichbare Fördersätze werden berücksichtigt.

3. Verzögerung oder Mehrkosten

Ein Sicherheitspuffer bildet spätere Umsetzung, Preissteigerungen und nicht förderfähige Zusatzarbeiten ab.

Entscheidung vergleichen

Bewerte nicht nur Anschaffungskosten, sondern laufende Energie-, Wartungs- und Finanzierungskosten über mehrere Jahre.

Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Dürfen 2026 noch neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden?

Nach der aktuellen Regierungsübersicht bleiben Gas- und Ölheizungen grundsätzlich mögliche Technologien. Die langfristigen Vorgaben für biogene beziehungsweise klimaneutrale Brennstoffanteile sowie Betriebskosten sollten vor der Entscheidung berücksichtigt werden.

Ist die 65-%-Regel vollständig abgeschafft?

Das neue Gesetz hebt die pauschale einheitliche Vorgabe bei neuen Heizungen auf. Andere technische Anforderungen, Förderbedingungen, kommunale Rahmenbedingungen und künftige Brennstoffvorgaben bleiben trotzdem relevant.

Wie hoch ist die Heizungsförderung 2026?

Die Grundförderung beträgt nach den seit 21.07.2026 geltenden KfW-Bedingungen 30 % der förderfähigen Gesamtkosten. Abhängig von Antragsteller und Boni sind höhere Zuschüsse möglich; für die erste Wohneinheit werden höchstens 28.000 € Kosten berücksichtigt.

Gilt die Förderung auch für vermietete Immobilien?

Die Grundförderung richtet sich an verschiedene Antragstellergruppen. Einzelne Boni können jedoch an Selbstnutzung, Einkommen oder weitere Voraussetzungen gebunden sein. Vermieter sollten deshalb die konkrete KfW- oder BAFA-Förderseite prüfen.

Ist eine fossile Heizung jetzt automatisch wirtschaftlicher?

Nein. Ein niedrigerer Anschaffungspreis kann durch Brennstoffkosten, CO₂-Kosten, Biobeimischung, Wartung und spätere Anforderungen relativiert werden. Entscheidend ist eine mehrjährige Gesamtkostenrechnung für das konkrete Gebäude.

Offizielle Quellen und Aktualisierungsstand

Redaktioneller Stand: 25.07.2026. Gesetzgebung, Förderrichtlinien und Auslegung können sich ändern. Maßgeblich sind die amtliche Verkündung, die gültigen Förderrichtlinien und die konkrete Förderzusage. Keine Rechts-, Energie- oder Finanzberatung.