ImmoRendite
Vergleichsmatrix statt Bauchgefühl
Immobilien als Kapitalanlage vergleichen
Vergleiche nicht nur Kaufpreis oder Bruttorendite. Nutze für jedes Objekt dieselben Annahmen zu Leerstand, Kosten, Finanzierung, Wachstum und Verkauf.
Immobilien-Rendite berechnen| Kennzahl | Beantwortet | Wichtige Grenze |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Wie viele Jahreskaltmieten kostet das Objekt? | Ignoriert Nebenkosten und Betrieb |
| Nettomietrendite | Was erwirtschaftet das Objekt vor Finanzierung? | Abhängig von Kosten- und Leerstandsannahmen |
| Cashflow | Bleibt nach Kapitaldienst Liquidität? | Vor persönlicher Steuer im Schnellcheck |
| DSCR | Deckt der NOI Zins und Tilgung? | Keine Bankzusage |
| LTV | Wie hoch ist der Finanzierungshebel? | Kein bankseitiger Beleihungsauslauf |
| IRR | Welche annualisierte Rendite ergibt der Gesamtzeitraum? | Sehr sensitiv für Verkaufspreis |
Ein fairer Vergleich braucht gleiche Regeln
Lege einen Basisfall und mindestens einen Stressfall fest. Verwende dieselbe Haltedauer, dieselbe Methodik für Eigentümerkosten und nachvollziehbare Wachstumsannahmen. Dokumentiere, welche Daten aus Exposé, Wirtschaftsplan, Mietvertrag oder eigener Schätzung stammen.
Qualitative Faktoren ergänzen
Objekt
Zustand, Energie, Grundriss, WEG-Protokolle, Rücklage, Sonderumlagen und Instandhaltungsstau.
Mietverhältnis
Vertrag, Miethöhe, Zahlungsstand, Indexierung, Kaution und rechtlicher Anpassungsspielraum.
Lage
Nachfrage, Mikrolage, Infrastruktur, Arbeitgeber, Neubauangebot und lokale Regulierung.
Finanzierung
Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszins, Anschlussrisiko und persönlicher Liquiditätspuffer.