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Cashflow Immobilie berechnen: Rechner und Formel
Der Cashflow einer Immobilie zeigt, wie viel Geld nach Leerstand, laufenden Eigentümerkosten, Zinsen und Tilgung übrig bleibt. Der Begriff wird auch als „Cash Flow Immobilien“ verwendet. Berechne hier den monatlichen Cashflow vor Steuern und prüfe mit dem DSCR, ob der Netto-Betriebsertrag den Kapitaldienst deckt.
Cashflow kostenlos berechnenVereinfachter Schnellcheck
Cashflow einer Immobilie berechnen
Der Rechner verwendet die anfänglichen Jahreswerte. Persönliche Steuern, einmalige Reparaturen, Sondertilgungen und spätere Zinsänderungen sind nicht enthalten.
Zu den monatlichen Eigentümerkosten zählen hier beispielsweise nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, laufende Instandhaltung und sonstige nicht auf den Mieter übertragbare Kosten. Verwende keine umlagefähigen Betriebskosten als pauschalen Abzug.
So wird der Cashflow einer Immobilie berechnet
Der Netto-Betriebsertrag, häufig als NOI bezeichnet, zeigt den Überschuss des Objekts vor Finanzierung und persönlicher Steuer. Erst nach Abzug von Zins und Tilgung entsteht der tatsächliche Liquiditätsüberschuss oder Zuschussbedarf.
Beispiel: Cashflow einer Wohnung berechnen
Eine vermietete Wohnung erzielt 1.300 € Kaltmiete im Monat. Für Mietausfall werden 3 % angesetzt. Die nicht umlagefähigen Eigentümerkosten betragen 160 € monatlich, die Grundsteuer 360 € pro Jahr. Das Darlehen über 200.000 € wird mit 3 % verzinst und anfänglich mit 2 % getilgt.
- Effektive Jahresmiete1.300 € × 12 × 97 % = 15.132 €
- NOI15.132 € − 1.920 € − 360 € = 12.852 €
- Zinsen und Tilgung6.000 € + 4.000 € = 10.000 €
- Cashflow pro Jahr12.852 € − 10.000 € = 2.852 €
- Cashflow pro Monat2.852 € ÷ 12 = 237,67 €
Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien?
Ein positiver Cashflow bedeutet zunächst nur, dass die im Modell berücksichtigten Einnahmen die laufenden Ausgaben und den Kapitaldienst übersteigen. Ob der Puffer ausreicht, hängt von Objektzustand, Mietrisiko, Finanzierung, Rücklagen und möglichen größeren Reparaturen ab.
Positiver Cashflow
Das Objekt erzeugt im Modell laufende Liquidität. Prüfe trotzdem, ob der Überschuss auch bei Leerstand, Reparaturen und einer späteren Anschlussfinanzierung trägt.
Cashflow nahe null
Schon kleine Abweichungen können einen Zuschuss erforderlich machen. Ein knappes Ergebnis ist besonders empfindlich gegenüber Kostensteigerungen und Mietausfall.
Negativer Cashflow
Du musst regelmäßig eigenes Geld zuschießen. Das kann bewusst geplant sein, sollte aber nicht durch vergessene Kosten oder zu optimistische Annahmen entstehen.
Ausreichender Puffer
Betrachte zusätzlich Rücklagen, geplante Modernisierungen, Sonderumlagen, längeren Leerstand und den möglichen Zinssatz nach Ende der Zinsbindung.
DSCR: Deckt der Ertrag den Kapitaldienst?
Ein DSCR von 1,00 bedeutet im Modell, dass der NOI genau für Zinsen und Tilgung reicht. Unter 1,00 entsteht bereits vor persönlicher Steuer und größeren Einzelmaßnahmen eine Finanzierungslücke. Über 1,00 besteht ein rechnerischer Puffer. Welche Werte ein Kreditgeber voraussetzt, ist vom konkreten Institut, Objekt und Finanzierungskonzept abhängig.
Diese Kosten werden beim Cashflow oft vergessen
Nicht umlagefähiges Hausgeld
Verwaltungskosten und weitere nicht umlagefähige Bestandteile bleiben beim Eigentümer. Die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters ist kein zusätzlicher Gewinn.
Leerstand und Mietausfall
Auch bei guter Lage können Neuvermietung, Zahlungsverzug oder Renovierung zu Einnahmeausfällen führen. Eine Rechnung mit 100 % Mieteingang ist selten belastbar.
Instandhaltung
Laufende Reparaturen und ein angemessener Puffer für größere Maßnahmen gehören in die Objektprüfung, auch wenn sie nicht jeden Monat anfallen.
Grundsteuer und Verwaltung
Nutze die tatsächlichen objektbezogenen Werte und trenne umlagefähige von dauerhaft selbst zu tragenden Kosten.
Cashflow nach Steuern
Dieser Schnellcheck rechnet bewusst vor persönlicher Einkommensteuer. Zinsen, AfA, Erhaltungsaufwand, persönlicher Steuersatz und Verlustverrechnung beeinflussen das steuerliche Ergebnis individuell. Die AfA ist dabei keine Auszahlung, kann aber den steuerpflichtigen Überschuss verändern.
AfA für Haus, Wohnung und Grundstück berechnenDie Rechnung einem Stresstest unterziehen
Ein einzelner Basiswert reicht für eine Kaufentscheidung nicht. Prüfe mindestens ein Szenario mit höherem Zins, geringerer Miete und mehr Leerstand. Der vollständige Rechner stellt deinem Basisfall automatisch ein Stressszenario mit einem Prozentpunkt mehr Zins, 5 % weniger Miete und fünf Prozentpunkten mehr Leerstand gegenüber.
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Vom ersten Cashflow zum vollständigen Objektszenario
Der kostenlose Schnellrechner verbindet Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung, Leerstand und Eigentümerkosten. Ein kostenloses Konto ergänzt die 10-Jahres-IRR und das Verkaufsszenario; Cloud Pro speichert, synchronisiert und vergleicht deine Objekte dauerhaft.
Häufige Fragen zu Cashflow bei Immobilien
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie?
Ziehe von der Kaltmiete zunächst Leerstand und laufende Eigentümerkosten ab. Vom so ermittelten NOI werden Zinsen und Tilgung abgezogen. Das Ergebnis ist der Cashflow vor persönlichen Steuern.
Ist die Tilgung eine Ausgabe im Cashflow?
Ja. Tilgung reduziert zwar die Restschuld und erhöht damit rechnerisch dein Vermögen, belastet aber gleichzeitig die laufende Liquidität. Für den monatlichen Cashflow muss sie deshalb abgezogen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Rendite setzt Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital oder zur Investition. Cashflow misst dagegen den absoluten Geldüberschuss nach den berücksichtigten Zahlungen. Eine Immobilie kann eine ordentliche Objektrendite und dennoch negativen Cashflow haben, wenn die Finanzierung teuer ist.
Sollte der Cashflow immer positiv sein?
Ein positiver Cashflow verbessert den laufenden Puffer, ist aber kein alleiniger Qualitätsnachweis. Manche Investoren akzeptieren bewusst einen Zuschuss. Entscheidend ist, dass Kosten, Risiken und Finanzierung vollständig und nicht zu optimistisch angesetzt werden.
Wie wird die AfA im Cashflow berücksichtigt?
Die AfA wird im Cashflow vor Steuern nicht als Auszahlung abgezogen. Sie kann jedoch das steuerliche Ergebnis und damit einen Cashflow nach Steuern beeinflussen.
Methodik und Stand
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Redaktioneller Stand: 25.07.2026. Vereinfachte Modellrechnung, keine Finanz-, Anlage- oder Steuerberatung.