Mietrendite · Formel · Beispiel

Mietrendite einer Immobilie berechnen

Berechne die Bruttomietrendite als schnellen Preis-Miete-Vergleich und die Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten, Leerstand und nicht umlagefähigen Eigentümerkosten. So erhältst du eine belastbarere Renditekennzahl für die erste Objektprüfung.

Mietrendite im Rechner prüfen

Die Formeln

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete nach Leerstand − Eigentümerkosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Zur Gesamtinvestition gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler sowie unmittelbar nötige Sanierung. Das nicht umlagefähige Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltung und Rücklagen senken den laufenden Überschuss. Umlagefähige Nebenkosten werden nicht als Ertrag behandelt.

Beispiel

Bei 250.000 € Kaufpreis und 1.100 € Monatskaltmiete beträgt die Jahreskaltmiete 13.200 €. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,28 %, der Kaufpreisfaktor bei 18,94. Erst nach Nebenkosten, Leerstand und Eigentümerkosten entsteht die Nettomietrendite.

Was eine gute Mietrendite ist

Eine einzelne Zielzahl ist unseriös: Zinsniveau, Lage, Zustand, Restnutzungsdauer, Mietrecht, Leerstandsrisiko und Instandhaltung unterscheiden sich. Vergleiche Objekte deshalb mit denselben Annahmen. Eine höhere Rendite kann ein höheres Risiko oder größeren Investitionsbedarf abbilden.

Häufige Fehler

Warmmiete verwenden

Für die Rendite zählt die Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sind grundsätzlich kein Gewinn.

Nebenkosten vergessen

Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Sofortmaßnahmen binden Kapital und gehören in den Nenner.

Leerstand ignorieren

Schon wenige Prozent Mietausfall verändern NOI, DSCR und Cashflow sichtbar.

Rendite mit Cashflow verwechseln

Tilgung und Zinsen entscheiden, ob trotz guter Objektrendite monatlich Geld fehlt.