ImmoRendite
Mietrendite · Formel · Beispiel
Mietrendite-Rechner: brutto und netto berechnen
Berechne deine Mietrendite kostenlos und ohne Anmeldung direkt auf dieser Seite. Vergleiche die Bruttomietrendite als Preis-Miete-Check und die Nettomietrendite mit Kaufnebenkosten, Leerstand und nicht umlagefähigen Eigentümerkosten. So erhältst du eine belastbarere Renditekennzahl für die erste Objektprüfung.
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Wie hoch ist die Mietrendite deiner Immobilie?
Trage Kaufpreis und Kaltmiete ein. Kaufnebenkosten, Sanierung, Mietausfall und laufende Kosten machen den Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite sichtbar.
Mietrendite berechnen: die Formeln
Zur Gesamtinvestition gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler sowie unmittelbar nötige Sanierung. Das nicht umlagefähige Hausgeld, Grundsteuer, Verwaltung und Rücklagen senken den laufenden Überschuss. Umlagefähige Nebenkosten werden nicht als Ertrag behandelt.
Beispiel: 250.000 € Kaufpreis und 1.100 € Kaltmiete
Bei 250.000 € Kaufpreis und 1.100 € Monatskaltmiete beträgt die Jahreskaltmiete 13.200 €. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,28 %, der Kaufpreisfaktor bei 18,94. Bei 10 % Kaufnebenkosten und 10.000 € Sanierung liegt die Gesamtinvestition bei 285.000 €. 3 % Mietausfall und 200 € monatliche Eigentümerkosten lassen 10.404 € im Jahr vor Finanzierung und Steuern übrig. Die Nettomietrendite beträgt damit rund 3,65 %. Diese Annahmen sind im Rechner bereits eingetragen und lassen sich verändern.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechne ich die Mietrendite einer Wohnung?
Multipliziere die monatliche Kaltmiete mit zwölf und teile sie durch den Kaufpreis. Multipliziert mit 100 ergibt das die Bruttomietrendite in Prozent. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Sofortkosten, Mietausfall und Eigentümerkosten.
Zählen Zinsen und Tilgung zur Nettomietrendite?
Die hier berechnete Nettomietrendite beschreibt das Objekt vor Finanzierung und persönlichen Steuern. Zinsen und Tilgung gehören in die anschließende Cashflow-Rechnung. Die Eigenkapitalrendite hat mit dem eingesetzten Eigenkapital einen anderen Nenner.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Faktor teilt den Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete. Im Beispiel sind das 250.000 € ÷ 13.200 € = 18,94. Er berücksichtigt weder laufende Kosten noch Finanzierung und ist deshalb keine tatsächliche Amortisationsdauer.
Was eine gute Mietrendite ist
Eine einzelne Zielzahl ist unseriös: Zinsniveau, Lage, Zustand, Restnutzungsdauer, Mietrecht, Leerstandsrisiko und Instandhaltung unterscheiden sich. Vergleiche Objekte deshalb mit denselben Annahmen. Eine höhere Rendite kann ein höheres Risiko oder größeren Investitionsbedarf abbilden.
Häufige Fehler
Warmmiete verwenden
Für die Rendite zählt die Kaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen sind grundsätzlich kein Gewinn.
Nebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Sofortmaßnahmen binden Kapital und gehören in den Nenner.
Leerstand ignorieren
Schon wenige Prozent Mietausfall verändern NOI, DSCR und Cashflow sichtbar.
Rendite mit Cashflow verwechseln
Tilgung und Zinsen entscheiden, ob trotz guter Objektrendite monatlich Geld fehlt.